ImmoNerd im Test: Vom Exposé bis zum Exit

Ein Fix & Flip oder eine Aufteilung beginnt mit einem Exposé und endet mit dem Verkauf. Dazwischen liegen Kalkulation, Finanzierung, Sanierung und Abverkauf, meist verteilt auf Excel, Mails und Ordner. ImmoNerd führt diesen Weg in einer Plattform zusammen. Ich habe ImmoNerd getestet; die Funktionsliste in diesem Artikel hat uns der Anbieter zusätzlich bestätigt (Stand: 21.10.2026).

Was ist ImmoNerd?

ImmoNerd ist eine Web-App für Fix-&-Flip-Investoren und Aufteiler, Buy & Hold ist als dritte Kalkulationsart enthalten. Sie deckt den Ablauf von der Objektsuche über Kalkulation, Sanierung und Finanzierung bis zum Exit ab und bleibt dabei „lebendig“: Die Live-Marge vergleicht den Plan laufend mit den gebuchten Rechnungen. Für Teams gibt es Rollen für Admin, Bearbeiter und Betrachter mit Echtzeit-Kollaboration; die Nutzerzahl reicht je nach Tarif von 3 bis 20.

Objekte finden und einlesen

Vor der Kalkulation steht die Akquise. Der Marktradar sammelt Inserate aus mehr als 30 Quellen, zusätzlich lässt sich ImmoMetrica anbinden, und Leads landen in einer Pipeline mit Scoring. Eine KI-Markteinschätzung liefert Lage-Score, Quadratmeterpreis und Marktmiete.

Der eigentliche Zeitsparer ist der KI-Import:

• Exposé-Import direkt von einer Website oder aus einem PDF.
• KI-Dokumentenanalyse für Projektdaten, Kosten, Kredite, Miet- und Grundbuchdaten.
• Automatische Aktualisierung: Neue Dokumente ergänzen die Projektdaten, statt dass du sie noch einmal abtippst.

Aufteiler-Logik

ImmoNerd kalkuliert je Einheit und bildet Block- und Einzelverkäufe als Vorgänge ab, auf Basis der Grundbuchdaten. Dazu gehören Abverkaufsplanung, Kreditrückführung und Liquiditätsverlauf, also die Frage, wann welche Einheit verkauft wird, wie der Erlös das Darlehen zurückführt und wie die Liquidität über die Projektlaufzeit aussieht. Ein Abverkaufsdiagramm und der Käufer-Cashflow machen das sichtbar. Wie sich ImmoNerd dabei von ImmoFreak unterscheidet, zeigt unser Vergleich für Aufteiler.

Kennzahlen

ImmoNerd liefert deutlich mehr als Rendite und Cashflow. Unter anderem: IRR, Bruttomietrendite, Rendite auf Gesamtinvestitionskosten, geplante Eigenkapitalrendite, DSCR, Gesamtinvestitionskosten und Eigenkapitalbedarf, LTC, Restschuld, Gewinn und Marge vor und nach Steuern, Break-even-Verkaufspreis, prognostizierter Immobilienwert und Nettoerlös beim Exit, Liquiditätsentwicklung und Kaufpreisrückführung, Cashflow- und Deal-Wasserfall, monatliche Einnahmen und Kosten, Plan-Ist-Vergleich mit Kauf- und Verkaufspreisabweichungen sowie Sensitivitätsanalysen und Szenarienvergleich.

Grundriss und Sanierung

• Grundrisstool mit KI-Import: Flächen und Räume kommen aus dem Grundriss, nicht aus Schätzungen.
• Sanierungskostenvorlagen nach Gewerk, berechnet anhand der Grundrissdaten.
• Prüfung der 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten, direkt in der Kalkulation. Was die Grenze bedeutet, erklärt unser Ratgeber 15-%-Grenze richtig planen.

Steuer

Berücksichtigt werden der persönliche Grenzsteuersatz, AfA linear, degressiv oder als Sonder-AfA nach § 7b EStG, die 15-%-Sanierungsgrenze und die Spekulationssteuer. Gewinn und Marge weist ImmoNerd vor und nach Steuern aus.

Vorgangsmanagement

Jeder Vorgang hat ein integriertes E-Mail-Postfach und Aufgabenpakete. Kommunikation und To-dos liegen damit am Projekt statt im persönlichen Postfach, und wer im Team arbeitet, sieht den Stand ohne Nachfragen.

Preise

Der Free-Tarif ist dauerhaft kostenlos und auf 3 Projekte, 15 Einheiten je Projekt, 50 Kontakte und 1 GB Speicher begrenzt. Die drei Bezahltarife kosten 19 €, 49 € und 149 € pro Monat; der Anbieter nutzt die Kleinunternehmerregelung, es fällt also keine Umsatzsteuer an. Mit dem Code toolsimmobilien bekommst du über unseren Link 30 % Rabatt auf die ersten 3 Monate eines Bezahltarifs.

Für wen eignet sich ImmoNerd?

Für Fix-&-Flip-Investoren und Aufteiler, die mehrere Projekte parallel steuern und Kalkulation, Sanierung und Abverkauf an einem Ort haben wollen. Reine Buy-and-Hold-Investoren mit wenigen Objekten brauchen den Funktionsumfang meist nicht; für sie sind Dealfolio oder der Zaster-Immo-Rechner der passendere Einstieg.

Einschätzung

Ich habe ImmoNerd getestet. Die Stärke liegt darin, dass Daten aus dem Exposé direkt in Kalkulation, Sanierung und Abverkauf weiterverwendet werden, statt in jeder Phase neu erfasst zu werden. Offen bleibt für uns die Exportfrage: Ob und in welcher Form Kalkulationen als PDF oder Excel exportiert werden können, ist nicht dokumentiert. Wer eine Bankmappe aus dem Tool heraus braucht, prüft das am besten im Free-Tarif.