ImmoNerd oder ImmoFreak: Kalkulation für Aufteiler im Vergleich

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, um es in Eigentumswohnungen aufzuteilen, rechnet nicht ein Objekt, sondern viele: Kaufpreis und Sanierung für das ganze Haus, Verkaufspreise je Einheit, Vertriebszeit, Finanzierung über die gesamte Laufzeit. Dazu kommt die Grundsatzfrage, ob du einzeln an Selbstnutzer und Kapitalanleger verkaufst oder das aufgeteilte Paket im Block an einen weiteren Investor abgibst. In Excel wird diese Rechnung schnell unübersichtlich, vor allem wenn sich während der Sanierung Zahlen verschieben.

Zwei Plattformen haben für genau diesen Fall eigene Vorlagen: ImmoNerd und ImmoFreak. Wir haben beide anhand der öffentlich verfügbaren Angaben der Anbieter verglichen (Stand: 06.10.2026). Wo eine Funktion nicht dokumentiert ist, sagen wir das dazu.

Was beide Tools gemeinsam haben

Beide Tools decken drei Strategien ab: Fix & Flip, Aufteilung und Buy & Hold. Beide laufen als Web-App im Browser, beide bringen eine Lead-Pipeline mit, und beide führen ein Objekt über den Kauf hinaus weiter, statt nach der Ankaufsrechnung aufzuhören. Auch beim Einstieg ähneln sie sich: Du kannst beide ohne Kreditkarte und ohne Kosten ausprobieren.

Die Unterschiede liegen im Detail – bei der Logik der Aufteilung, bei der Objektsuche, bei Exporten und beim Preismodell.

Aufteilung: Einzel- oder Blockverkauf

ImmoFreak hat einen eigenen Aufteiler-Modus. Die Kalkulation stellt Einzelverkauf und Blockverkauf in einer Rechnung gegenüber und zeigt den Break-even – also ab welchem Punkt sich der aufwendigere Einzelvertrieb gegenüber dem schnelleren Blockverkauf lohnt. Plan und Ist werden je Einheit verfolgt. Die Sanierung planst du je Gewerk mit einer Ampel. Steuerlich nennt ImmoFreak AfA, Anlage V und die Grunderwerbsteuer je Bundesland. Für Bank, Partner und Steuerberater exportierst du eine PDF-Kalkulation, für die Buchhaltung gibt es einen DATEV-Export (EXTF-700, SKR03).

ImmoNerd geht die Aufteilung über die Kalkulation je Einheit an. Der Schwerpunkt liegt auf der Zeit nach dem Kauf: Die Kalkulation bleibt „lebendig“, und die Live-Marge vergleicht deinen Plan laufend mit den gebuchten Rechnungen – über Sanierung, Aufteilung und Verkauf. Einen direkten Vergleich von Einzel- gegen Blockverkauf mit Break-even beschreibt ImmoNerd öffentlich nicht. Ebenfalls nicht dokumentiert sind Exportfunktionen (PDF oder Excel) sowie Steuerdetails wie AfA oder Spekulationssteuer. Das heißt nicht zwingend, dass es sie nicht gibt – nur, dass wir sie ohne Test-Account nicht bestätigen können.

Akquise und Pipeline

Bei der Objektsuche setzen beide auf eigene Module, aber mit unterschiedlichem Ansatz.

ImmoNerd hat einen Marktradar, der Inserate aus mehr als 30 Quellen sammelt; zusätzlich lässt sich ImmoMetrica anbinden. Exposés importierst du per KI aus einer Website oder einem PDF, und eine KI-Dokumentenanalyse liest Kosten, Kredite und Mieter aus. Eine KI-Markteinschätzung liefert Lage-Score, Quadratmeterpreis und Marktmiete. Leads landen in einer Pipeline mit Scoring.

ImmoFreak bringt ein eigenes Marktsuche-Modul mit Suchaufträgen, Preisverlauf und Quadratmeterpreisen sowie eine Off-Market-Pipeline. Der Fix-&-Flip-Analyzer bewertet Deals mit einer Note von A+ bis F und rechnet den maximalen Ankaufspreis nach der 70-%-Regel. Die KI FRED hilft bei Belegen und Banking; Banken bindest du über PSD2 an.

Kennzahlen wie IRR oder Eigenkapitalrendite sind bei beiden Tools öffentlich nicht belegt. Wenn du darauf angewiesen bist, prüfe das im Free-Tarif oder in der Beta selbst.

Preise und Einstieg

ImmoNerd arbeitet mit einem Freemium-Modell. Der Free-Tarif ist dauerhaft kostenlos und enthält alle Hauptfunktionen; begrenzt sind 3 Projekte, 15 Einheiten je Projekt, 50 Kontakte und 1 GB Speicher. Die drei Bezahltarife kosten 19 €, 49 € und 149 € pro Monat. Der Anbieter nutzt die Kleinunternehmerregelung, es fällt also keine Umsatzsteuer an. Mit dem Code toolsimmobilien bekommst du 30 % Rabatt auf die ersten 3 Monate eines Bezahltarifs.

ImmoFreak ist derzeit eine offene Beta und kostet nichts, eine Kreditkarte brauchst du nicht. Was danach kommt, ist offen: Der Anbieter hat angekündigt, rechtzeitig Bescheid zu geben, bevor er abrechnet, nennt aber noch keine Preise. Für die Planung heißt das: Heute kostenlos, die langfristigen Kosten kennst du noch nicht.

Fazit: Wer nimmt was?

Beide Tools sind für Aufteiler gebaut, setzen aber andere Schwerpunkte. ImmoFreak punktet mit der Gegenüberstellung von Einzel- und Blockverkauf, mit dokumentierten Exporten und mit Steuer- und Buchhaltungsanbindung. ImmoNerd punktet mit der Live-Marge nach dem Kauf, dem Marktradar und klar beschriebener Teamarbeit mit Rollen.

Deine Situation	Unsere Einschätzung
Du willst Einzel- gegen Blockverkauf mit Break-even vergleichen	ImmoFreak
Du willst nach dem Kauf Plan gegen Ist je Projekt verfolgen	ImmoNerd
Du suchst Objekte über viele Portale und willst Exposés per KI einlesen	ImmoNerd
Du brauchst DATEV-Export und eine PDF-Kalkulation für die Bank	ImmoFreak
Du arbeitest im Team mit festen Rollen	ImmoNerd
Dir ist wichtig, dass die Preise heute schon bekannt sind	ImmoNerd
Du willst heute ohne Kosten die Hauptfunktionen testen	beide (ImmoFreak-Beta, ImmoNerd Free)

Da beide kostenlos starten, ist der pragmatische Weg: Rechne ein echtes Objekt aus deiner Pipeline in beiden Tools durch und vergleiche, welche Logik besser zu deiner Arbeitsweise passt.