Exposés, Rechnungen, Darlehensverträge: Was KI-Import in Immobilien-Tools kann

Abtippen ist die unterschätzte Fehlerquelle jeder Immobilienkalkulation. Kaufpreis aus dem Exposé, Zinssatz aus dem Darlehensangebot, Rechnungsbetrag vom Elektriker: Jeder Wert, der von Hand in eine Tabelle wandert, kann verrutschen. Viele Immobilien-Tools werben deshalb mit KI-Import. Gemeint ist aber nicht überall dasselbe: Manche Tools übernehmen ein Inserat aus dem Portal, andere lesen PDFs und Fotos aus und ordnen sie einem Projekt zu.

In diesem Vergleich zeigen wir, was sechs Tools aus unserem Verzeichnis einlesen können, wo die Unterschiede liegen und worauf du vor dem ersten Upload achten solltest. Funktionen und Preise stammen aus den Anbieterangaben (Stand: 27.10.2026); wo wir eine Zahl nur vom Anbieter kennen, steht „laut Anbieter“ dabei.

Vier Arten von KI-Import

Bevor du Tools vergleichst, lohnt es sich, die Frage zu schärfen: Was genau soll automatisch passieren?

1. Inserate übernehmen. Ein Klick auf ImmoScout24 oder Immowelt, und Kaufpreis, Fläche und Lage stehen in der Kalkulation. Das spart in der Akquise Zeit, wenn du viele Objekte grob prüfst.
2. Exposés auslesen. Ein PDF vom Makler wird analysiert, die Eckdaten landen im Rechner. Das hilft bei Off-Market-Angeboten, die es in keinem Portal gibt.
3. Laufende Dokumente erfassen und zuordnen. Rechnungen, Darlehensverträge, Mietverträge oder Grundbuchauszüge werden erkannt und dem richtigen Projekt zugeordnet. Das ist der Schritt, bei dem sich Zahlen nach dem Kauf ändern, etwa wenn die Sanierung teurer wird.
4. Einen KI-Assistenten anbinden. Statt einer eingebauten KI verbindest du Claude oder ChatGPT über eine Schnittstelle (MCP) mit deinen Objektdaten und arbeitest im Chat.

Die meisten Tools decken einen oder zwei dieser Punkte ab. Welcher für dich zählt, hängt davon ab, wo du heute am meisten abtippst.

Die Tools im Einzelnen

ImmoNerd – Smart Scan für Exposés, Verträge und Rechnungen. ImmoNerd liest Exposés von einer Website oder aus einem PDF ein. Der Smart Scan geht darüber hinaus: Laut Anbieter erkennt er 41 Dokumententypen, als PDF oder Foto, und ordnet Grundbuch, Verträge und Rechnungen automatisch dem Projekt zu. Darlehensverträge werden eingelesen und die Konditionen in der Finanzierung hinterlegt. Der Nutzen zeigt sich nach dem Kauf: Jede eingelesene Handwerkerrechnung fließt in den Vergleich von Plan und Prognose, sodass du während der Sanierung siehst, wo die Marge landen wird. Der Free-Tarif ist dauerhaft kostenlos und auf 3 Projekte begrenzt; die Bezahltarife kosten 19 €, 49 € und 149 € pro Monat ohne Umsatzsteuer. Mit dem Code toolsimmobilien bekommst du 30 % Rabatt auf die ersten 3 Monate.

immoJUMP – Dokumentenanalyse für Ankaufsteams. immoJUMP prüft Exposé, Energieausweis und Mietvertrag per KI und holt Inserate über ein Chrome-Plugin von ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen in die Ankaufs-Pipeline; ImmoMetrica lässt sich anbinden. Der Schwerpunkt liegt auf der Prüfung vor dem Kauf. Ob auch Rechnungen oder Darlehensverträge erkannt werden, ist öffentlich nicht dokumentiert. Gehostet wird bei Hetzner in Deutschland. immoJUMP wird im Jahresabo abgerechnet: Profi 429 €, Team 869 €, Enterprise 1.529 € pro Jahr inklusive Umsatzsteuer.

ImmoFreak – KI FRED für Belege und Banking. Bei ImmoFreak heißt die KI FRED und setzt im Bestand an: Sie unterstützt bei Belegen und beim Abgleich mit dem Bankkonto, das per PSD2 mit über 4.000 Banken verbunden werden kann. Für den Steuerberater gibt es einen DATEV-Export. Zusätzlich bietet ImmoFreak einen Claude-MCP-Server und Anbindungen an Zapier, Make und n8n. Einen automatischen Exposé-Import nennt ImmoFreak öffentlich nicht; Leads lassen sich importieren. ImmoFreak ist derzeit als öffentliche Beta kostenlos, die Preise danach sind offen.

Leverage – Inserate per Klick. Leverage setzt bei Punkt 1 an: Die Chrome-Extension Levi übernimmt Inserate von ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen per KI-Scraper in die Kalkulation, alternativ übernimmst du ein Objekt aus der eigenen Metasuche mit einem Klick. Einen Import für Rechnungen, Verträge oder Makler-PDFs nennt Leverage öffentlich nicht. Der kostenlose Tarif umfasst 5 Kalkulationen im Monat, bezahlte Tarife kosten 19 €, 29 € oder 99 € pro Monat.

Zaster-Immo-Rechner – Exposé-Import über einen Claude-Skill. Der Rechner selbst hat keine eingebaute KI. Für den Import gibt es einen kostenlosen Claude-Skill: Du lädst das Exposé in Claude hoch, und der Skill überführt die Daten in das Format des Rechners. Die Kalkulation läuft danach im Browser, ohne dass Daten auf einem Server gespeichert werden. Der Rechner kostet 149 € einmalig (Einführungspreis, regulär 249 €); mit dem Code toolsimmobilien30 zahlst du über unseren Link 119 €.

Dealfolio – Belege mit steuerlicher Einordnung, KI über MCP. Dealfolio erfasst Rechnungen mit Beleg und steuerlicher Einordnung; ob dabei eine KI die Werte ausliest, ist öffentlich nicht dokumentiert. Dafür lässt sich Dealfolio über MCP mit Claude, ChatGPT und anderen Assistenten verbinden, die dann mit deinen Objektdaten arbeiten. Der Free-Plan ist dauerhaft kostenlos für 1 Einheit, Bezahlpläne starten bei 6,49 € pro Monat.

Vergleich auf einen Blick

Tool	Inserate	Exposé-PDF	Verträge und Belege	KI-Assistent (MCP)	Einstieg
ImmoNerd	über Marktradar	ja	ja, Smart Scan (laut Anbieter 41 Typen)	nicht dokumentiert	0 € (3 Projekte)
immoJUMP	Chrome-Plugin	ja	Energieausweis, Mietvertrag	nicht dokumentiert	429 € pro Jahr
ImmoFreak	Lead-Import	nicht dokumentiert	Belege und Banking (KI FRED)	ja (Claude)	Beta kostenlos
Leverage	Chrome-Extension Levi	nicht dokumentiert	nicht dokumentiert	nicht dokumentiert	0 € (5 Kalkulationen)
Zaster-Immo-Rechner	nein	über Claude-Skill	nein	Claude-Skill	149 € einmalig
Dealfolio	nein	nicht dokumentiert	Belege, KI-Auslesen nicht dokumentiert	ja (Claude, ChatGPT)	0 € (1 Einheit)

Worauf du achten solltest

Prüfe jeden übernommenen Wert. KI liest schnell, aber nicht fehlerfrei. Typische Stolperstellen sind Wohn- gegen Nutzfläche, Kaltmiete gegen Warmmiete, Tabellen in gescannten PDFs und Zinsbindungen in Darlehensverträgen. Ein Tool, das die Quelle neben dem übernommenen Wert anzeigt, macht die Kontrolle leichter. Frag im Zweifel in der Testphase nach, wie das gelöst ist.

Kläre den Datenschutz vor dem Upload. Mietverträge, Grundbuchauszüge und Selbstauskünfte enthalten personenbezogene Daten Dritter. Dafür brauchst du einen Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) mit dem Anbieter. Bei ImmoNerd wird er bei der Anmeldung automatisch abgeschlossen; bei den anderen Tools fragst du danach. Achte auch darauf, wo die Daten liegen, und bedenke bei Assistenten wie Claude oder ChatGPT, dass die Dokumente zusätzlich dort verarbeitet werden.

Frag, was nach dem Einlesen passiert. Ein Import, der nur die Kalkulation vorbefüllt, spart einmal Zeit. Ein Import, der laufende Rechnungen dem Projekt zuordnet und die Prognose aktualisiert, verändert die Steuerung des ganzen Projekts. Für Fix & Flip und Sanierungen ist das der größere Hebel, für die schnelle Vorprüfung von Inseraten der kleinere.

Denk an den Ausstieg. Je mehr Dokumente in einem Tool liegen, desto wichtiger wird die Frage, wie du sie wieder herausbekommst. Prüfe, ob es einen Export für Daten und Dateien gibt, bevor du dein ganzes Archiv hochlädst.

Welches Tool passt?

Deine Situation	Unsere Einschätzung
Du prüfst viele Inserate aus Portalen und willst schnell vorsortieren	Leverage oder immoJUMP mit Chrome-Erweiterung
Du bekommst Exposés als PDF und willst sie ohne Abtippen durchrechnen	ImmoNerd, immoJUMP oder Zaster-Immo-Rechner mit Claude-Skill
Du sanierst und willst jede Rechnung gegen den Plan stellen	ImmoNerd
Du hältst Bestand und willst Belege mit dem Bankkonto abgleichen	ImmoFreak
Du arbeitest ohnehin mit Claude oder ChatGPT	Dealfolio oder ImmoFreak über MCP, Zaster-Immo-Rechner über den Claude-Skill
Du willst kostenlos testen	ImmoNerd Free, Leverage Free, Dealfolio Free oder die ImmoFreak-Beta

Fazit

„KI-Import“ ist kein einheitliches Merkmal, sondern ein Sammelbegriff für sehr unterschiedliche Funktionen. Für die Akquise reicht oft die Übernahme von Inseraten. Wer saniert, aufteilt oder mehrere Projekte parallel steuert, profitiert mehr davon, wenn auch Rechnungen und Verträge automatisch erkannt und zugeordnet werden. Hier geht ImmoNerd mit dem Smart Scan laut Anbieterangaben am weitesten, ImmoFreak setzt mit FRED auf Belege und Banking im Bestand.

Egal welches Tool: Die KI nimmt dir das Abtippen ab, nicht die Kontrolle. Lade für einen Test ein Exposé und eine Rechnung hoch, die du bereits kennst, und vergleiche das Ergebnis mit deinen eigenen Zahlen. Dann siehst du schnell, ob der Import zu deinen Dokumenten passt.