15-%-Grenze: Anschaffungsnahe Herstellungskosten richtig planen

Viele Investoren kaufen ein Objekt und sanieren direkt danach. Steuerlich kann das teuer werden, wenn die Sanierungskosten eine bestimmte Grenze überschreiten: Statt die Kosten im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzuziehen, schreibst du sie dann über Jahrzehnte ab. Dieser Ratgeber erklärt die Regel, die Rechnung und wie du Sanierungen so planst, dass dich die Grenze nicht überrascht.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Lass deine Sanierungsplanung vorab von einem Steuerberater prüfen.

Was ist die 15-%-Grenze?

Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Die Folge: Diese Kosten sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Sie wirken nur über die AfA, bei Wohngebäuden also über 33 bis 50 Jahre. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und 60.000 € Sanierung bedeutet das im ersten Jahr rund 25.000 € weniger Steuerersparnis, verteilt auf viele kleine Beträge in den Folgejahren.

Ausgenommen sind nach dem Gesetz Erweiterungen (sie sind ohnehin Herstellungskosten) und Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen, etwa Wartung der Heizung.

So wird gerechnet

1. Anschaffungskosten des Gebäudes ermitteln: Kaufpreis plus anteilige Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler), ohne den Anteil für Grund und Boden. Die Aufteilung zwischen Gebäude und Boden liefert der Kaufvertrag oder die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
2. 15 Prozent davon ist die Grenze.
3. Sanierungskosten der ersten drei Jahre netto aufsummieren.
4. Liegen sie über der Grenze, werden alle diese Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, nicht nur der Teil oberhalb der Grenze.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 € plus 40.000 € Nebenkosten, Bodenanteil 25 Prozent. Gebäudeanteil 330.000 €, Grenze 49.500 € netto in drei Jahren. Sanierst du für 52.000 € netto, kippt der gesamte Betrag in die AfA. Bleibst du bei 48.000 €, ziehst du alles sofort ab.

Was wird oft übersehen?

• Der Zeitraum zählt insgesamt. Drei Jahre ab Übergang von Nutzen und Lasten, nicht drei Kalenderjahre und nicht pro Jahr.
• Rückwirkende Änderung. Wird die Grenze erst im dritten Jahr gerissen, ändert das Finanzamt die Bescheide der Vorjahre, in denen du die Kosten schon abgezogen hast (§ 175 AO).
• Schönheitsreparaturen zählen mit. Der Bundesfinanzhof rechnet seit 2016 auch Tapezieren, Streichen und ähnliche Arbeiten in die 15 Prozent ein.
• Standardhebung ist ein eigener Fall. Werden drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster deutlich verbessert, liegen Herstellungskosten unabhängig von der 15-%-Grenze vor.
• Mehrere Wohnungen in einem Haus. Bei Eigentumswohnungen wird je Wohnung gerechnet, bei einem Mehrfamilienhaus im Ganzen. Das kann die Grenze deutlich verschieben.
• Ob einzelne Maßnahmen gesondert zu behandeln sind, etwa der Anbau eines Balkons, sollte der Steuerberater bewerten.

Sanierung planen statt hoffen

Wer die Grenze kennt, kann Maßnahmen bewusst planen: zeitlich schieben, in dringend und später aufteilen oder die Wirkung über die AfA von vornherein einkalkulieren. Entscheidend ist, die Sanierungskosten schon bei der Ankaufskalkulation sauber zu schätzen, nicht erst bei der Steuererklärung.

Deine Situation	Unsere Einschätzung
Sanierung liegt knapp unter der Grenze	Puffer einplanen; Nachträge und Schönheitsreparaturen zählen mit
Sanierung liegt deutlich darüber	Kosten als AfA kalkulieren und den Cashflow nach Steuern neu rechnen
Teil der Maßnahmen kann warten	Mit dem Steuerberater prüfen, ob eine Verschiebung ins vierte Jahr sinnvoll ist
Fix & Flip mit Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist	Grenze ist meist nachrangig, weil ohnehin der Gewinn versteuert wird

Kalkulationstools nehmen dir die Prüfung ab, wenn sie die Grenze kennen. ImmoNerd berechnet Sanierungskosten mit Vorlagen nach Gewerk anhand der Grundrissdaten und prüft dabei die 15-%-Grenze direkt in der Kalkulation; was das Tool sonst kann, steht in unserem ImmoNerd-Test. Auch der Zaster-Immo-Rechner und Dealfolio prüfen die Grenze, siehe Immobilien kalkulieren: Tool oder Excel?.

Fazit

Die 15-%-Grenze ist keine Falle, wenn du sie vor dem Kauf kennst. Rechne den Gebäudeanteil aus, setze die Grenze in deine Kalkulation, und entscheide bewusst, ob du darunter bleibst oder die Sanierung als Abschreibung einplanst. Welche Struktur dabei steuerlich vorne liegt, erklärt unser Ratgeber Immobilien privat oder in der GmbH halten?.