Immobilien kalkulieren: Tool oder Excel?

Fast jede Immobilienkalkulation beginnt in einer Tabelle. Kaufpreis eintragen, Grunderwerbsteuer und Notar dazurechnen, Miete gegen Zins und Tilgung stellen – nach einer Stunde hast du eine erste Zahl. Das ist kein schlechter Anfang. Die Frage ist, wie lange die Tabelle trägt, wenn aus einer Idee ein Kauf wird, eine Bank Unterlagen sehen will oder das zweite Objekt dazukommt.

In diesem Ratgeber zeigen wir, wo Excel stark ist, wo es an Grenzen stößt und welche drei Tools einen unterschiedlichen Einstieg bieten.

Wo Excel gut ist

Eine eigene Tabelle hat echte Vorteile. Sie kostet nichts, wenn du Excel oder eine kostenlose Alternative ohnehin nutzt. Du siehst jede Formel und verstehst dadurch, wie sich Rendite und Cashflow zusammensetzen. Du kannst sie beliebig an dein Objekt anpassen – an eine ungewöhnliche Finanzierung, eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss oder einen Sonderfall, den kein Tool vorsieht. Und deine Daten bleiben bei dir.

Für die erste grobe Einschätzung eines Exposés reicht das häufig. Wer nur gelegentlich ein Objekt prüft und gern selbst rechnet, kommt mit einer sauberen Vorlage weit.

Wo Excel kippt

Die Schwächen zeigen sich, sobald die Rechnung ernst wird.

Formelfehler fallen nicht auf. Ein verrutschter Zellbezug oder eine vergessene Klammer verändert das Ergebnis, ohne dass eine Warnung erscheint. Je mehr Blätter und Verweise, desto schwerer ist das zu prüfen.

Steuerlogik ist aufwendig. AfA, die 15-%-Grenze bei Sanierungen in den ersten drei Jahren, dein persönlicher Steuersatz oder die Spekulationsfrist beim Verkauf – all das musst du selbst modellieren und bei Rechtsänderungen selbst nachziehen.

Szenarien vervielfachen die Arbeit. Was passiert bei höherem Anschlusszins, bei Leerstand oder bei einer teureren Sanierung? In Excel heißt das meist: Blatt kopieren, Werte ändern, vergleichen. Bei mehreren Objekten wird das schnell unübersichtlich.

Bankunterlagen musst du selbst bauen. Banken erwarten aufbereitete Zahlen, etwa zum Beleihungsauslauf (LTV) oder zur Schuldendienstdeckung (DSCR). Aus einer Arbeitstabelle eine vorzeigbare Mappe zu machen, kostet Zeit.

Drei Wege ins Tool

Die folgenden drei Tools setzen unterschiedliche Schwerpunkte. Preise und Funktionen stammen aus den Anbieterangaben (Stand: 06.10.2026); wir haben sie nicht unabhängig geprüft.

Zaster-Immo-Rechner – Steuertiefe gegen Einmalzahlung. Der Rechner kommt vom Steuerberater Johannes Lemminger und stellt die Steuer in den Mittelpunkt: Er rechnet mit deinem persönlichen Steuersatz, kennt AfA linear, degressiv und nach § 7b, prüft die 15-%-Grenze und berücksichtigt die Spekulationssteuer. Varianten wie Privatbesitz, vermögensverwaltende GmbH oder Familienstiftung vergleichst du direkt. Ein Stresstest spielt Leerstand, Zinsanstieg, Reparaturen, Notverkauf und Inflation durch, und für die Bank exportierst du eine PDF-Mappe mit LTV, DSCR und Cashflow-Projektion. Der Rechner kostet 149 € einmalig (Einführungspreis, regulär 249 €) mit mindestens 24 Monaten Updates; mit dem Code toolsimmobilien30 zahlst du über unseren Link 119 €. Die Daten bleiben im Browser. Eine Objektsuche und einen Mehrbenutzer-Modus gibt es nicht.

Dealfolio – kostenlos starten und den Bestand mitführen. Dealfolio richtet sich an private Buy-and-Hold-Investoren und begleitet ein Objekt vom Exposé bis in den Bestand. Die Kalkulation zeigt Cashflow vor und nach Steuern, Sanierungskosten planst du mit Spannen je Gewerk, und Deals verfolgst du in einer Kanban-Pipeline. Nach dem Kauf verwaltest du Mieter, Mieteingänge und Nebenkostenabrechnung in derselben Oberfläche; die Steuerlogik umfasst AfA, die Prüfung der 15-%-Regel und einen Anlage-V-Export. Für das Bankgespräch gibt es einen PDF-Bericht. Der Free-Plan ist dauerhaft kostenlos für 1 Einheit mit unbegrenzt vielen Deals; Bezahlpläne starten bei 6,49 € pro Monat. Über unseren Link bekommst du 10 % Rabatt auf das erste Abo.

Leverage – Objektsuche und Kalkulation in einem. Leverage verbindet eine Metasuche über Immobilienportale mit der Kalkulation: Du übernimmst ein Inserat mit einem Klick und rechnest es als Kapitalanlage oder als Fix & Flip. Die Chrome-Extension Levi holt Inserate direkt von ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen. Eine Bewertung über PriceHubble ist eingebunden, Ergebnisse teilst du per Link oder exportierst sie als CSV oder PDF für die Bank. Der kostenlose Tarif umfasst 5 Kalkulationen im Monat, bezahlte Tarife kosten 19 € (Plus), 29 € (Pro) oder 99 € (Investor) pro Monat. Eine Steuerberechnung ist gelistet; wie tief sie geht, etwa bei AfA oder Spekulationssteuer, ist öffentlich nicht dokumentiert.

Entscheidungshilfe

Deine Situation	Unsere Einschätzung
Du prüfst gelegentlich ein Exposé und rechnest gern selbst	Excel-Vorlage reicht vorerst
Du willst wissen, was nach Steuern wirklich übrig bleibt	Zaster-Immo-Rechner
Du brauchst eine Mappe für die Bank mit Stresstest	Zaster-Immo-Rechner
Du willst kostenlos starten und nach dem Kauf auch Mieter und Nebenkosten verwalten	Dealfolio
Du suchst noch Objekte und willst Inserate direkt durchrechnen	Leverage
Du willst kein Abo abschließen	Zaster-Immo-Rechner oder die Free-Pläne von Dealfolio und Leverage

Fazit

Excel ist ein guter Lehrmeister: Wer seine erste Kalkulation selbst baut, versteht die Zahlen besser. Für Entscheidungen mit sechsstelligen Summen wird die Tabelle aber anfällig – bei der Steuer, bei Szenarien und bei den Unterlagen für die Bank. Ein Tool nimmt dir einen Teil dieser Arbeit ab und rechnet mit hinterlegten Regeln, ersetzt aber keine Steuerberatung. Beim Zaster-Immo-Rechner sind dabei mindestens 24 Monate Updates zugesagt.

Welches Tool passt, hängt von deinem Engpass ab: Steuer und Bank, Bestand und Verwaltung oder die Suche nach dem nächsten Objekt. Da Dealfolio und Leverage kostenlos starten und der Zaster-Immo-Rechner einmalig bezahlt wird, kannst du den Umstieg ausprobieren, ohne vorab viel Geld auszugeben. Rechne ein Objekt, das du schon in Excel hast, im Tool nach – der Vergleich zeigt dir schnell, ob die Tabelle etwas übersehen hat.