Immobilien privat oder in der GmbH halten? So vergleichst du die Strukturen

„Mach das über eine GmbH“ ist einer der häufigsten Ratschläge unter Immobilieninvestoren. Pauschal stimmt er nicht. Welche Struktur vorne liegt, hängt an den eigenen Zahlen: an Haltedauer, Einkommen, Finanzierung und daran, was mit den Gewinnen passieren soll. Dieser Ratgeber erklärt die gängigen Strukturen, die Stellschrauben und wie du sie für dein Objekt nebeneinander rechnest.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Lass deine Entscheidung immer von einem Steuerberater prüfen, bevor du kaufst oder umstrukturierst.

Die gängigen Strukturen

Privat. Mieteinnahmen werden mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert, zusammen mit deinem übrigen Einkommen. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Verluste in der Anfangsphase, etwa durch hohe Zinsen und AfA, kannst du mit anderen Einkünften verrechnen.

Vermögensverwaltende GmbH. Die GmbH versteuert die Mieteinnahmen mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag; mit der erweiterten Gewerbesteuerkürzung fällt bei reiner Vermietung in der Regel keine Gewerbesteuer an, sodass die Belastung auf GmbH-Ebene bei rund 16 Prozent liegt. Das ist deutlich weniger als der persönliche Spitzensteuersatz. Der Haken: Sobald du Gewinne an dich ausschüttest, fällt noch einmal Steuer an, und die steuerfreie Zehn-Jahres-Frist gilt nicht. Die GmbH lohnt sich vor allem, wenn Gewinne lange in der Gesellschaft bleiben und reinvestiert werden.

Gewerblicher Grundstückshandel (Fix & Flip). Wer häufig kauft und verkauft, kann gewerblich werden; als Faustregel gilt die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren. Dann unterliegen die Gewinne der Gewerbesteuer, der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren entfällt, und auch die AfA fällt weg, weil die Objekte Umlaufvermögen sind. Für Flipper ist die Strukturfrage deshalb besonders wichtig und gehört vor den ersten Kauf.

Stiftung. Die Familienstiftung ist eher ein Instrument für größere Vermögen und die langfristige Nachfolgeplanung. Sie versteuert Mieterträge ähnlich wie eine GmbH, hat keinen Eigentümer und unterliegt alle 30 Jahre der Erbersatzsteuer. Gründung und laufende Kosten sind höher als bei einer GmbH.

Wovon das Ergebnis abhängt

• Haltedauer und geplanter Verkauf. Je wahrscheinlicher ein Verkauf nach zehn Jahren, desto stärker spricht die steuerfreie Frist für privat.
• Einkommen neben den Immobilien. Wer ohnehin im Spitzensteuersatz liegt, profitiert stärker vom niedrigen GmbH-Satz.
• Finanzierung und Tilgung. Hohe Zinsen und AfA erzeugen anfangs Verluste; privat kannst du sie gegen Gehalt rechnen, in der GmbH bleiben sie in der Gesellschaft.
• Anteil von Sanierung und Abschreibung. AfA-Varianten und die 15-%-Grenze bei Sanierungen wirken in jeder Struktur anders.
• Entnahme oder Reinvestition. Der GmbH-Vorteil lebt davon, dass Gewinne drinbleiben. Wer vom Cashflow leben will, zahlt bei der Ausschüttung nach.
• Laufende Kosten. Eine GmbH kostet Buchhaltung, Jahresabschluss und Notar; das muss der Steuervorteil erst verdienen.

Strukturen nebeneinander rechnen

In Excel wird dieser Vergleich schnell zur Doktorarbeit: vier Strukturen, jede mit eigener Steuerlogik, über 20 Jahre, mit Verkauf oder ohne. Der Zaster-Immo-Rechner von Steuerberater Johannes Lemminger, bekannt als Zacharias Zaster, stellt dasselbe Objekt in den vier Strukturen Privat, vermögensverwaltende GmbH, Fix & Flip und Stiftung nebeneinander. Er rechnet mit deinem persönlichen Steuersatz, kennt AfA linear, degressiv und nach § 7b, prüft die 15-%-Grenze und berücksichtigt die Spekulationssteuer. Die Simulation zeigt Vermögensverlauf und Cashflow nach Steuern über 20 Jahre und vergleicht das Ergebnis mit einem ETF und Tagesgeld.

Der Rechner kostet 149 € einmalig (Einführungspreis, regulär 249 €), mit dem Code toolsimmobilien30 über unseren Link 119 €. Mindestens 24 Monate Steuer-Updates sind enthalten, der Rechtsstand ist Juli 2026. Die Daten bleiben in deinem Browser.

Was der Rechner darüber hinaus kann und wie er sich im Alltag anfühlt, steht in unserem Test des Zaster-Immo-Rechners.

Fazit

Die GmbH ist kein Automatismus, sondern eine Wette darauf, dass Gewinne lange in der Gesellschaft bleiben. Privat halten gewinnt oft, wenn ein Verkauf nach zehn Jahren realistisch ist oder Anfangsverluste gegen hohes Gehalt gerechnet werden sollen. Fix & Flip ist eine eigene Welt mit Gewerbesteuer. Rechne dein konkretes Objekt in allen Varianten durch und geh mit dem Ergebnis zum Steuerberater, nicht umgekehrt.