Zaster-Immo-Rechner im Test: Kalkulation nach Steuern vom Steuerberater

Die meisten Immobilienrechner rechnen vor Steuern. Der Zaster-Immo-Rechner rechnet nach Steuern, und genau das macht ihn interessant: Ob sich ein Objekt lohnt, entscheidet sich bei den meisten Investoren nicht an der Bruttorendite, sondern daran, was nach Finanzierung und Finanzamt übrig bleibt. Ich habe meinen eigenen Bestand inklusive einer laufenden Renovierung und neue Ankaufsobjekte damit durchgerechnet.

Wer steckt dahinter?

Zacharias Zaster ist die Kunstfigur von Johannes Lemminger, Steuerberater bei Lemminger & Lemminger. Bekannt ist er durch den Podcast „Steuern machen Spaß!“ und das gleichnamige Hörbuch. Der Rechner bildet die Steuerlogik ab, die ein Steuerberater bei einer Immobilienkalkulation anlegt, als Web-App, in der die Daten im Browser bleiben und nicht auf einem Server gespeichert werden.

Die Funktionen

• Cockpit: alle Objekte nebeneinander, Bestand und Ankauf. Objekte lassen sich klonen, etwa für Varianten mit und ohne Sanierung.
• Coach: führt in 14 Schritten durch die Eingabe, gedacht für den ersten Durchlauf.
• Steuerlogik: persönlicher Steuersatz und Progression, AfA linear, degressiv und nach § 7b, Prüfung der 15-%-Grenze bei Sanierungen, Spekulationssteuer.
• Strukturvergleich: Privatvermögen, vermögensverwaltende GmbH, Fix & Flip und Familienstiftung für dasselbe Objekt nebeneinander.
• 20-Jahres-Simulation: Vermögensverlauf und Cashflow nach Steuern als Diagramm und als nachvollziehbarer Rechenweg.
• Vergleich mit anderen Anlagen: Was bringt das Objekt gegenüber einem ETF mit 7 Prozent oder Tagesgeld?
• Crashtest: Leerstand, Zinsanstieg, Reparaturen, Notverkauf und Inflation als Szenarien.
• Bankmappe: PDF mit sieben bis acht Seiten, darunter Beleihungsauslauf (LTV), Schuldendienstdeckung (DSCR), Cashflow-Projektion, Stresstest, Haushaltsrechnung und Vermögensaufstellung.
• Zaster-Score und Zaster-Coach: Einordnung des Objekts und Hinweis auf den größten Hebel, mit Verweis auf passende Podcast-Folgen.
• Claude-Skill: kostenloser Skill, mit dem du ein Exposé hochlädst und die Werte in den Rechner übernimmst.
• Rechtsstand: Juli 2026, mindestens 24 Monate Steuer-Updates inklusive.

Was mir im Test aufgefallen ist

Die Steuer wird nicht geschätzt, sondern nachgebildet. Ich hinterlege mein Haupteinkommen, Nebeneinkünfte und den Bestand, den ich schon habe. Der Rechner ermittelt daraus meinen tatsächlichen Steuersatz und rechnet AfA, 15-%-Grenze und Spekulationsfrist in jedes Objekt ein. Das Ergebnis passt zu meiner Steuererklärung, nicht zu einem Durchschnittsinvestor.

Portfolio statt Einzelobjekt. Ich kann mein gesamtes Portfolio einfügen und steuerliche Effekte über alle Objekte hinweg analysieren. Am wertvollsten war für mich dabei der Strukturvergleich und der Blick auf den Cashflow nach Steuern: Für ein neues Objekt in der Prüfung sehe ich, wo es am meisten Sinn ergibt – in einer bestehenden GmbH, in der Stiftung oder privat. Diesen Vergleich habe ich in keinem anderen Tool dieser Preisklasse gefunden. Wie die Strukturen grundsätzlich funktionieren, steht in unserem Ratgeber Immobilien privat oder in der GmbH halten?.

Der ETF-Vergleich. Die Gegenüberstellung mit einem ETF mit 7 Prozent und Tagesgeld beantwortet die Frage, die am Ende zählt: Lohnt sich der Aufwand überhaupt?

Der Claude-Skill. Exposé hochladen, analysieren lassen, einlesen – nach wenigen Minuten habe ich einen ersten Überblick, und der Rechner nennt die Stellschrauben: Renovierungskosten, 15-%-Grenze, Finanzierung.

Stresstest und Bankmappe. Der Crashtest zeigt, wo die Kalkulation kippt. Die PDF-Mappe mit LTV, DSCR, Cashflow-Projektion und Haushaltsrechnung ist so aufgebaut, dass ich sie direkt bei der Bank einreichen kann.

Die Grenzen. Es gibt keine Objektsuche, keine Pipeline und keinen Mehrbenutzer-Modus; Ergebnisse teilst du per Link. Die Daten liegen nur im Browser: gut für den Datenschutz, aber wer den Cache löscht oder den Browser wechselt, liest neu ein. Eine Aufteiler-Kalkulation mit Einzel- gegen Blockverkauf gibt es nicht.

Für wen eignet sich der Rechner?

Für Investoren, die vor einem Kauf oder für ihren Bestand wissen wollen, wie sich Struktur und Steuer auf den Cashflow auswirken. Für Einsteiger ist der Coach eine gute Führung, für Fortgeschrittene ist der Strukturvergleich der Grund, ihn zu kaufen. Er ersetzt keine Steuerberatung, macht die Unterschiede aber sichtbar, bevor du den Termin buchst.

Preis

149 € einmalig als Einführungspreis, regulär 249 €. Mit dem Code toolsimmobilien30 zahlst du über unseren Link 119 €. Enthalten sind mindestens 24 Monate Steuer-Updates über den Mitgliederbereich. Ein Abo gibt es nicht.

Fazit

Der Zaster-Immo-Rechner ist kein Tool für die Objektsuche und keins für die Verwaltung. Er beantwortet eine Frage, und die gründlich: Was bleibt bei diesem Objekt in dieser Struktur nach Steuern übrig? Verglichen mit Abos zwischen 19 und 99 € pro Monat ist die Einmalzahlung nach wenigen Monaten günstiger, und die Steuertiefe bekommt man sonst nur mit einer Rechnung vom Steuerberater. Für mich eine klare 5 von 5 für das, was das Tool sein will. Wenn du Excel gerade an seine Grenzen bringst, lies dazu Immobilien kalkulieren: Tool oder Excel?.