Dealfolio im Überblick: Deal-Pipeline, Kalkulation und Portfolio für Buy & Hold

Private Investoren arbeiten oft mit mehreren Excel-Dateien: eine für die Objektsuche, eine je Kalkulation, eine für das Portfolio und irgendwo ein Ordner mit Belegen. Dealfolio will diese Dateien durch einen gemeinsamen Arbeitsbereich ersetzen, vom ersten Exposé bis zur Nebenkostenabrechnung im Bestand.

Dieser Überblick stützt sich auf die Angaben des Anbieters (Stand: 07.10.2026); eine interaktive Demo findest du auf unserer Tool-Seite. Einen eigenen Langzeittest haben wir noch nicht gemacht; wo wir etwas nicht prüfen konnten, sagen wir das.

Was ist Dealfolio?

Dealfolio ist eine Web-Software für private Buy-and-Hold-Investoren in Deutschland. Gegründet hat sie Gero von Drateln, selbst Immobilieninvestor, in Stuttgart. Die Plattform läuft im Browser, ist nach Anbieterangaben DSGVO-konform und wird auf EU-Servern betrieben. Besonderheit gegenüber reinen Kalkulatoren: Dealfolio begleitet ein Objekt nach dem Kauf weiter und übernimmt die Verwaltung des Bestands.

Die Funktionen

• Deal-Pipeline: alle Objekte als Kanban-Board von der Anfrage bis zum Abschluss, mit Besichtigungsterminen und Google-Kalender-Sync.
• Objektkalkulation: Kaufnebenkosten, Brutto- und Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow vor und nach Steuern. Mehrere Darlehen je Objekt lassen sich abbilden.
• Bankgespräch-Bericht: die Kalkulation als PDF für das Finanzierungsgespräch.
• Sanierungsrechner: Kosten je Gewerk mit Min- und Max-Spannen; der Gebäude-Check erfasst den Zustand der Bauteile und leitet daraus ab, wann welche Maßnahme ansteht.
• Bestand und Mieter: Mietverträge, Mieteingänge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung in drei Schritten mit PDF.
• Steuerlogik: AfA, Prüfung der 15-%-Regel bei Sanierungen, Anlage-V-Export, Belege als ZIP.
• Portfolio-Analyse: 15-Jahres-Prognose für Cashflow und Vermögensentwicklung, Zinsbindungs-Timeline und Zinsszenarien für Anschlussfinanzierungen.
• Integrationen: Google Kalender sowie eine MCP-Schnittstelle, über die KI-Assistenten wie Claude oder ChatGPT auf deine Daten zugreifen können.

Preise

Dealfolio arbeitet mit einem Freemium-Modell, bei dem alle Funktionen in jedem Plan enthalten sind; gestaffelt wird nur nach Einheiten.

Plan	Einheiten	Preis
Free	1 Einheit, unbegrenzt viele Deals	0 €, dauerhaft, keine Kreditkarte
Starter	bis 5	ab 6,49 € pro Monat
Investor	bis 10 bzw. 25	ab 9,49 € pro Monat
Portfolio	ab 25	auf Anfrage

Über unseren Link bekommst du 10 % Rabatt auf das erste Abo; die Zuordnung läuft über den Link, ein Code ist nicht nötig.

Für wen eignet sich Dealfolio?

Für private Investoren, die Objekte langfristig halten, mehrere Deals parallel prüfen und den Bestand nicht in einer zweiten Software pflegen wollen. Wer schon einen Bestand hat, profitiert vor allem von der Portfolio-Analyse und dem Blick auf auslaufende Zinsbindungen. Wer dagegen vor allem Objekte sucht, braucht zusätzlich eine Meta-Suche; eine eigene Objektsuche hat Dealfolio nicht. Für Fix & Flip oder Aufteilung gibt es keine eigene Kalkulationslogik.

Einschätzung

Dealfolio ist schlank aufgebaut und verzichtet auf Funktionen, die private Investoren selten brauchen. Der Bankgespräch-Bericht als PDF und die Portfolio-Sicht auf Zinsbindungen sind die Bausteine, die eine Excel-Sammlung am ehesten nicht liefert. Der dauerhaft kostenlose Free-Plan für eine Einheit macht den Einstieg risikolos. Offen bleibt für uns, wie tief die Steuerlogik im Detail geht, etwa bei degressiver AfA oder Spekulationssteuer; das prüfen wir in einem eigenen Test nach.

Wie Dealfolio im Vergleich zu Excel und zu anderen Kalkulationstools abschneidet, liest du in Immobilien kalkulieren: Tool oder Excel?.